La qualité du conseil patrimonial et la pertinence sociétale du bien augmentent la valeur d’un investissement immobilier.

Les 3èmes Assises de la Nue-Propriété organisées par PERL, leader de l’investissement en nue-propriété, ont réuni près de 500 conseillers en gestion de patrimoine indépendants, banquiers ou assureurs. Trois tables rondes étaient proposées aux participants : une analyse des perspectives de l’immobilier résidentiel, un atelier sur les stratégies et l’ingénierie patrimoniales et un focus sur le financement des acquisitions immobilières en nue-propriété.

Lors de la première table ronde, Alain TOURDJMAN, directeur des Études, Veille et Prospective de BPCE, président OEE Études a mis en exergue la nouvelle place du logement dans la société française et l’enjeu patrimonial qui en résulte : le logement joue un rôle majeur dans l’orientation du destin social de la famille (effet de la localisation sur l’éducation et de promotion sociale) et sur la stratégie d’autonomie financières des ménages. L’anticipation de la retraite est devenue la première motivation de l’accession et ce, quelque soit l’âge de l’acquéreur. Il a proposé 2 clefs pour appréhender les scénarios possibles : la remontée des taux d’intérêts et la réelle solvabilité des ménages.

Hypothèse 1 : une légère baisse des transactions et une stabilisation des prix en 2011 et 2012 consécutive à une faible hausse des taux et au maintien de marges d’ajustement des ménages.
Hypothèse 2 : une baisse sensible des prix en 2012 après une baisse importante du volume des transactions en 2011 avec des taux longs qui excèdent 4% et des ménages incapables de suivre la hausse de prix.
En conclusion, il a mis en garde sur le risque de société qu’est devenu le logement, notamment dans le cas d’une longue phase baissière des prix.

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Joël KRIKORIAN, directeur de Sémaphores a détaillé les sous-jacents d’un ISR immobilier. Il a proposé une nouvelle lecture de la valorisation des biens immobiliers sur trois critères : les ménages, les entreprises et les territoires. Pour les ménages le logement doit faciliter leur parcours résidentiel, être accessible financièrement et avoir un coût d’usage maitrisé. Les entreprises ont quant à elles la nécessité de loger leurs employés et particulièrement les jeunes actifs. Enfin les territoires souhaitent une offre de logement pour chaque segment de leur population, dans un cadre urbain adapté et qui soit en conformité avec les objectifs de réductions des émissions de gaz à effets de serre. L’ISR en matière d’immobilier résidentiel propose comme valorisation du bien la somme de la valeur du logement et de la qualité de vie associée.

Lire l’intervention complète de Joël Krikorian

Lors de la deuxième table ronde, Hervé BARTHELEMY, conseil en gestion de patrimoine indépendant Cabinet AGORA CONSEIL, Président région Nord de la Chambre des indépendants du patrimoine a présenté l’étendue des stratégies patrimoniales applicables à 2 cas pratiques : un couple souhaitant anticiper le financement des études de ses enfants et un couple souhaitant disposer d’un complément de revenus à leur retraite. Le conseil patrimonial permet ainsi au particulier de choisir parmi plusieurs options, privilégiant soit la disponibilité des fonds investis, la rentabilité ou la sérénité des investissements.

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Jean AULAGNIER, doyen honoraire, Université d’Auvergne, président de l’Association Universitaire de Recherche et d’Enseignement sur le Patrimoine (AUREP) a exposé la mise en œuvre d’une stratégie patrimoniale par usufruits successifs. Celle-ci consiste, dans le cadre d’une acquisition en nue-propriété selon le schéma proposé par PERL, à introduire une dimension de transfert intergénérationnel en créant des usufruits successifs au profit des parents, du dernier survivant des deux époux et de leurs descendants. Cette ingénierie patrimoniale se révèle optimale dans la transmission du patrimoine aux enfants car ces derniers deviendront plein-propriétaires sans aucun droit de mutation au jour du décès du survivant des époux.

Lire l’intervention complète de Jean Aulagnier

Lors de la dernière table ronde, Anne-Sophie AGUESSY, notaire associée de l’Etude Wuhrmann et Eric LE BLASTIER, vice-président directeur général de Primaxia, Groupe Société Générale ont développé leurs expériences du financement immobilier des particuliers : pratiques, taux d’intérêt et garanties. Ils ont constaté que le financement d’une acquisition en nue-propriété différait fort peu du financement d’une acquisition en pleine-propriété et ont souligné que l’information du client était toujours le garant d’un financement adapté.

Lire l’intervention complète d’Anne-Sophie Aguessy et Eric Le Blastier

François SCELLIER, député et conseiller général du Val-d’Oise, rapporteur spécial au nom de la commission des finances de l’Assemblée nationale des crédits budgétaires du Logement a brillamment conclu les travaux de la matinée en rappelant que produire le maximum de logements dans les zones en déficit doit être l’objectif de l’investissement locatif ou de celui en nue-propriété.

Lire la synthèse des 3èmes Assises de la Nue-Propriété

Plus de 300 Conseils en Gestion de Patrimoine ont participé aux 2èmes Assises de la Nue-Propriété proposées par PERL sur les perspectives de l’immobilier résidentiel et la sécurité de l’acquisition et de la détention d’un bien en nue-propriété.

Le marché de l’immobilier résidentiel français
« L’inflation peut-elle revenir ? »
Christian SAINT-ÉTIENNE, professeur titulaire de la Chaire d’Economie industrielle au Conservatoire National des Arts et Métiers, membre du Conseil d’analyse économique placé auprès du Premier ministre

« L’immobilier résidentiel reste-t-il un support attractif pour l’épargne privée ? »
Guy MARTY, directeur général de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), FRICS

Focus sur les zones « prime » dans l’immobilier résidentiel
« L’effet d’une sélection d’adresses prisées dans l’évolution d’un portefeuille d’actifs résidentiels »
Pierre SCHŒFFLER, senior advisor de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF),

Sécurité juridique et fiscale de l’investissement en nue-propriété
Jean AULAGNIER, doyen honoraire, Université d’Auvergne,
président de l’Association Universitaire de Recherche et d’Enseignement sur le Patrimoine (AUREP)

Organisées en partenariat avec le Crédit Foncier, à la Maison de la Chimie

Une première table ronde explorait les perspectives de l’investissement immobilier résidentiel en ce début d’année 2009 et réunissaient Jean-Hervé LORENZI, professeur à l’Université Paris-Dauphine et président du Cercle des Économistes,
Guy MARTY, directeur général de l’Institut de l’Épargne
Immobilière et Foncière (IEIF) et Christophe PINAULT, directeur général adjoint, Pôle Particulier, Crédit Foncier de France.

La deuxième table ronde évoquait les aspects juridiques, fiscaux et financiers de l’investissement en nue-propriété, avec d’éminents spécialistes juridiques, Hugues PERINET-MARQUET, professeur à l’Université _ Paris II-Panthéon—Assas et président de l’Association Française de Droit de la Construction,
André PÔNE, notaire, associé de THIBIERGE et Ass, Jean-Yves MERCIER, avocat, associé de CMS bureau Francis Lefebvre, vice-président du Cercle des fiscalistes et Christian GIUGANTI, directeur général de LOGIREP, Groupe Polylogis.

Les travaux de la matinée ont été conclus par Gilles CARREZ, député-maire du Perreux (94) et rapporteur général du budget à l’Assemblée nationale