A PARIS, au siège de PERL
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PROGRAMMES EN COMMERCIALISATION
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Synthèse du schéma d’investissement en nue-propriété à destination du financeur
La société PERL, créée en 2000, est le leader de l’investissement immobilier en nue-propriété.
Ce schéma d’investissement permet aux épargnants de se constituer un patrimoine immobilier,
sans aucun frottement fiscal ni risque et contrainte attachés à l’exploitation locative.
L’investisseur PERL acquiert, pour un prix décoté, la nue-propriété d’un logement assorti d’un usufruit
temporaire dont la durée peut varier de 15 à 20 ans suivant les programmes. L’usufruitier est un bailleur social qui, pendant cette période, assure l’exploitation et l’entretien de l’immeuble. A l’extinction de l’usufruit, sans aucune formalité ni complément de prix, l’investisseur devient pleinement propriétaire et peut choisir de vendre, louer ou occuper son bien.
Le schéma PERL a été entériné par la Loi : il est décrit par les articles L. 253¬1 et suivants du Code
de la Construction et de l’Habitation.
Particularités du schéma PERL au regard du financement
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Montant |
Le prix d’acquisition de la nue-propriété peut être financé jusqu’à 100 % par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de l’usufruit temporaire et variant ainsi : |
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Durée de l’usufruit |
Prix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété |
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15 ans |
60 % |
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16 ans |
58 % |
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17 ans |
56 % |
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18 ans |
54 % |
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19 ans |
52 % |
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20 ans |
50 % |
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Durée |
Généralement, la durée du financement est la même que celle de l’usufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels s’ajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur d’achèvement. |
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Garanties |
L’hypothèque (ou PPD pour le prix payé à l’acte) constitue la garantie principale du financement d’une acquisition PERL : la nue-propriété d’un bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel d’adosser un contrat d’assurance vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance. |
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Valeur |
La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie s’apprécie automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable). |
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Liquidité |
En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car : il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition de la nue-propriété en première main et par conséquent, pas de décote sur le marché secondaire la généralisation du schéma PERL fait naître un marché secondaire actif de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont l’usufruit est plus court et qui n’existent que sur le marché secondaire |
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Risque |
Les clients PERL sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer, ce qui élimine toute défaillance d’emprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…) |
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